[Article partenaire] Valeur refuge, l’investissement locatif est avantageux à bien des égards. Sécurisé et rentable, c’est un placement de choix pour optimiser sa retraite, se constituer un patrimoine et bénéficier de revenus complémentaires en expatriation, et ce, même à distance.
Aujourd’hui, de nombreux Français·es de l’étranger font ainsi le choix d’investir dans l’Hexagone à distance, depuis leur pays d’adoption. Vous envisagez vous aussi d’investir en France depuis l’étranger ? My expat, société spécialisée dans l’investissement locatif des expatriés, partage avec vous les dix pièges à éviter pour maximiser la réussite de votre projet.
1) Sous-estimer l’importance de la localisation
L’emplacement est un facteur décisif dans un projet d’investissement locatif. En effet, le choix de la localisation peut impacter fortement la demande locative et la rentabilité du bien. C’est pourquoi il est recommandé d’investir dans une grande ville de France. Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille (et dans leurs périphéries) sont des localisations à privilégier.
L’idéal pour un investissement locatif à distance est une ville dynamique et attractive, au tissu économique dense, avec une majorité d’étudiants et de jeunes actifs. En outre, il est fondamental de choisir un emplacement qui promet une demande locative élevée sur le très long terme. Soyez donc attentif aux projets de développement des lignes de transports et aux autres projets d’urbanisme. Ils pourraient impacter l’attractivité du lieu à long terme.
Choisissez surtout l’emplacement du bien en fonction de votre projet locatif : un quartier résidentiel pour la location d’une maison pour une famille ; un centre d’affaires pour la location d’un appartement pour de jeunes actifs ; un quartier étudiant pour la location d’un studio, etc. Prenez le temps de bien vous renseigner sur l’état de la demande locative localement, sur les lieux d’intérêt ainsi que sur les commodités à proximité du bien que vous envisagez d’acquérir.
2) Investir cash
Si l’achat d’un bien en cash est très apprécié par les vendeurs, ce n’est pas la solution la plus stratégique pour l’acquéreur. En effet, grâce au crédit bancaire, vous profitez de l’effet de levier. D’autre part, les taux d’intérêt en France sont extrêmement bas à l’heure actuelle (0,90 % pour un prêt sur 15 ans en février 2022, selon Empruntis) ce qui vous permet d’investir facilement sans avoir à mobiliser trop d’épargne. De plus, en France, les taux sont fixes pendant toute la durée du prêt, ce qui favorise d’autant plus l’investissement à crédit.
3) Se tromper dans la fiscalité
La question de la fiscalité est centrale dans un projet d’investissement locatif, a fortiori en tant qu’expatrié. En effet, pour les investisseurs non-résidents, certains dispositifs fiscaux seront plus intéressants que d’autres.
Ne pas réfléchir au dispositif fiscal
Pour les expatriés, on conseille généralement d’investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), avec une déclaration au régime réel. C’est la solution la plus avantageuse dans la plupart des cas. L’imposition des recettes locatives y est allégée avec la déduction de l’amortissement et des charges de location dans le calcul de l’assiette imposable.
Toutefois, pour en bénéficier, il est nécessaire de louer son logement meublé. Aussi, les revenus locatifs ne doivent pas excéder les 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
D’autres dispositifs fiscaux existent, tels que le LMP (Loueur en Meublé Professionnel), le Pinel et le dispositif Censi-Bouvard, mais tous ne sont pas accessibles aux non-résidents.
? Le choix du dispositif fiscal dépendra avant tout de votre projet. S’informer sur la fiscalité avant de faire une offre pour un bien est ainsi primordial.
4) Trop attendre avant d’agir
Le marché immobilier français est très dynamique, en tension dans de nombreuses grandes villes et les biens partent très rapidement. Si vous repérez une opportunité intéressante, il est donc préférable de la saisir rapidement. En cas de doute, sachez qu’en France, les acquéreurs bénéficient d’un délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis de vente.
5) S’attarder sur la rentabilité brute
Une autre erreur à éviter pour un investissement locatif à distance est de trop se focaliser sur la rentabilité brute du bien. En effet, contrairement au rendement net, le rendement brut n’inclut pas toutes les charges liées à la location (charges de copropriété, taxes foncières, frais d’entretien, travaux…), ce qui peut générer de mauvaises surprises si ce n’est pas anticipé.
Le rendement brut ne reflète pas non plus le potentiel réel de la plus-value. En effet, il faut savoir qu’une rentabilité élevée est souvent obtenue dans des petites communes ou des villes moyennes, où le risque de vacance locative est plus grand.
6) Mal préparer son projet d’investissement locatif
Un prérequis incontournable avant d’investir dans l’immobilier à distance est de bien préparer son projet en amont.
Avant de vous lancer dans la recherche de biens, prenez le temps de définir :
- votre objectif : anticiper votre retraite, mener un projet familial, bénéficier d’un complément de revenus…
- les critères précis pour la recherche du bien : le budget global, l’échéance, la localisation, les caractéristiques du bien…
- le montant des frais annexes (notaire, banque, agences immobilières…),
- le mode de financement : souhaitez-vous investir cash ou via un emprunt ? Pensez à calculer votre capacité d’emprunt et à contacter une banque ou un courtier pour trouver un financement.
7) S’attarder sur le prix au mètre carré moyen et écarter les autres aspects
Un autre piège à éviter lors d’un investissement locatif à distance est de s’attarder uniquement sur le prix au mètre carré moyen, sans prendre en compte les autres atouts du bien.
Ne vous fiez pas trop aux estimations des sites internet car, très souvent, elles ne prennent pas en compte le bien dans sa globalité (l’emplacement, l’état du bien, la présence d’un balcon, etc.). En effet, la visite du bien est la seule manière de se rendre réellement compte de la valeur du logement.
Il est d’ailleurs conseillé de visiter plusieurs biens pour avoir des éléments de comparaison et pour se faire une idée précise de la qualité d’un logement.
8) Investir dans un bien avec trop de travaux
Acquérir un bien en mauvais état qui nécessite beaucoup de travaux et d’aménagements est fortement déconseillé quand on investit depuis l’étranger. En effet, la gestion de travaux à distance est très difficile et il sera extrêmement fastidieux de superviser différents prestataires et de s’assurer de la qualité des travaux sans être sur place.
Mieux vaut opter pour un investissement clé en main, déjà loué ou qui ne nécessite que de petits rafraîchissements. Cela sera beaucoup plus simple et vous pourrez ainsi louer votre bien sans attendre la finition des travaux : votre projet sera ainsi bien plus prévisible et sécurisé.
9) Surestimer le futur loyer du logement
Une autre erreur classique qui peut fortement impacter la réussite d’un projet locatif est de surestimer le montant du loyer du bien.
Seule une recherche approfondie sur les montants des loyers pratiqués localement vous permettra de réaliser une estimation précise. Une autre solution simple et pertinente est d’acheter un bien déjà en location : cela vous permettra d’être certain de la hauteur du loyer et de connaître avec exactitude vos futurs rendements.
10) Mener le projet d’investissement locatif seul
Mener un projet d’investissement locatif à distance seul est une démarche très difficile. En effet, investir dans l’immobilier implique de réaliser une recherche minutieuse, d’estimer le loyer avec justesse, de connaître la zone géographique envisagée…
Il est également essentiel d’être réactif. Or, quand on vit loin de l’Hexagone, il n’est pas toujours simple de se déplacer et il est parfois difficile de se montrer réactif au téléphone s’il y a un décalage horaire avec la France.
Vous pouvez bien-sûr solliciter l’aide d’un proche, mais vous dépendrez alors de son jugement et de ses disponibilités.
Pour toutes ces raisons, afin de réussir son investissement immobilier locatif à distance, il est vivement recommandé de se faire accompagner par des professionnels, tels que My expat.
My expat accompagne les expatriés du monde entier dans leur projet d’investissement locatif en France. Une équipe d’experts pilote chaque étape de votre transaction : recherches de biens, visites, offre, négociation, démarches administratives, procédures notariales, signature de l’acte authentique … De votre côté, vous suivez l’avancée de votre projet à distance, depuis une plateforme digitale dédiée. Ainsi, vous réalisez un investissement locatif clé en main, sécurisé, sans jamais avoir à vous déplacer.
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